por Rafael Amorim (advogado em Portugal)
Tema controverso nos tribunais portugueses prendia-se com as questões relativas as comunicações entre senhorio e inquilino e que fez correr rios de tintas em diversas decisões judiciais.
Por essa razão
antes de fazer qualquer comunicação deve consultar um
advogado que o aconselhará nos termos mais adequados e no
conteúdo necessário. Adverte-se o leitor que a nova reforma
do arrendamento urbano, e do património imobiliário em
geral, colocam diversos problemas que não podem ser
resolvidos de ânimo leve nem sequer com o recurso a
contratos de arrendamento pré-fabricados ou por pessoas não
habilitadas.
Este tema é de tal forma importante que o legislador criou
três novos artigos para regular as comunicações entre as
partes.
A regra prevista pelo N.R.A.U. é de que as partes devem
comunicar entre elas por carta registada com aviso de
recepção e com o endereço da parte que subscreve a mesma.
Embora seja esta a regra pode o declarante entregar a
comunicação em mão ao destinatário que a deverá assinar.
Se nada tiver sido dito no contrato de arrendamento as
comunicações efectuadas pelo senhorio devem ser remetidas
para o local arrendado.
As comunicações efectuadas pelo inquilino devem ser
enviadas para o endereço constante do contrato de
arrendamento ou da última comunicação feita pelo senhorio.
Se não existirem estes elementos, que não é uma situação
tão anormal como possa a primeira vista parecer, o
inquilino pode enviar a carta para o domicílio ou sede do
senhorio.
Como iremos ver, numa próxima oportunidade, o legislador
optou por criar mecanismos próprios para a resolução de
contrato de arrendamento. Para accionar alguns desses
mecanismos são necessárias comunicações que devem ser
feitas obrigatoriamente por notificação judicial avulsa ou
por advogado. Essas comunicações devem ser feitas em
duplicado e na pessoa do notificando que deve assinar o
original.
Todavia, mesmo uma comunicação efectuada de acordo com os
tramites legais pode ser alvo de problemas de entrega e ou
recepção.
Prevendo essa hipótese o legislador consagrou que as
comunicações efectuadas por carta registada com aviso de
recepção consideram-se realizadas se, (i) o destinatário se
tenha recusado a recebe-la, (ii) não a tenha levantado da
estação de correios, (iii) o aviso tenha sido assinado por
pessoa diversa do notificando.
Esta solução não serve para as actualizações de renda nem
para o titulo executivo de despejo, do qual iremos falar
numa próxima oportunidade, pois se tiver ocorrido algum dos
cenários previsto no paragrafo anterior deve o senhorio
enviar nova carta registada com aviso de recepção
decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data de envio da
primeira carta.
Se esta segunda comunicação for devolvida porque o
destinatário se recusou a receber a carta ou não a levantou
no prazo então a comunicação considera-se feita no 10º dia
posterior ao envio.
Uma situação comum é da existência de diversos senhorios ou
arrendatários.
Havendo pluralidade de senhorios devem as comunicações ser
efectuadas por todos ou por um representante comum.
Neste caso o arrendatário deve dirigir as suas comunicações
ao representante ou a quem tenha sido designado para
receber em comunicação anterior. Se não existirem esses
elementos então o arrendatário deve enviar a sua
comunicação para o primeiro signatário da carta e para o
endereço do remetente.
Existindo pluralidade de arrendatários, e não existir
nenhuma indicação sobre quem deve receber as comunicações,
o senhorio deve enviar a carta para o arrendatário que
figurar em primeiro lugar no contrato.
Existem três desvios importantes a estas regras, (i) não se
aplicam aos casos de actualização de renda e de titulo
executivo de despejo, pois devem as comunicações ser feitas
para todos os arrendatários, (ii) se a posição do
destinatário estiver incluída em herança indivisa a
comunicação deve ser feita para o cabeça de casal, (iii) e
a pluralidade de comunicações por parte dos diversos
senhorio ou arrendatários equivale ao silêncio e a
ineficácia das mesmas.
A recente declaração de rectificação n.º 24/2006 de 17 de
Abril de 2006 veio alterar o artigo relativo as
comunicações efectuadas no âmbito de contrato de
arrendamento cujo objecto seja a casa morada de família.
Assim, as comunicações de actualização de renda e para o
título executivo de despejo devem ser dirigidas a ambos os
cônjuges individualmente.
As comunicações efectuadas pelos cônjuges arrendatários só
necessitam de ser subscritas por ambos se em causa estiver
a resolução, a oposição à renovação ou a denúncia do
contrato de arrendamento.